Każda nieruchomość, która jest użytkowana przez więcej niż jednego właściciela, musi mieć utworzoną wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, że większość osób przynależy do konkretnej wspólnoty, a jednak mało kto zdaje sobie z tego sprawę. A to ogromny błąd, ponieważ racjonalne zarządzanie wspólnotą mieszkaniową może znacznie poprawić komfort korzystania z lokali.

Wspólnota mieszkaniowa w polskim prawie

To, czym dokładnie jest wspólnota mieszkania, zostało określone w ustawie o własności lokali, która została stworzona w czerwcu 1994 r., a w styczniu kolejnego roku weszła w życie. Wyodrębnienie takiego zagadnienia było niezwykle ważne, ponieważ wraz z zakończeniem komunizmu, zdecydowana większość nieruchomości nie miała jasno określonych warunków działania. Powstawały między sąsiadami konflikty, a nie było zarządców, którzy będą w stanie zająć się wszystkimi aspektami związanymi z funkcjonowaniem budynków. Dotyczyło to w szczególności miejsc dostępnych dla wszystkich, takich jak korytarze czy ogrody.

Ustawa z 1995 r. ustala, że wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie w momencie, kiedy z jednej nieruchomości oddziela się pierwszy lokal. Może być on zarówno mieszkalny, jak i użytkowy. Wspólnota mieszkaniowa jest więc terminem, który zrzesza w sobie wszystkich właścicieli konkretnego budynku, a także otaczającego go obszarów.

Dlaczego powstają wspólnoty mieszkaniowe?

Zważywszy na problemy, które pojawiły się wraz z rozwojem prawa do własności, wspólnoty mieszkaniowe były odpowiedzią na uregulowanie najważniejszych spraw dotyczących budynków, w których mieściło się kilka lokali. I choć aktualnie nie ma problemów z ustanowieniem statusu nieruchomości, to nadal istnieją sektory, które są użytkowane i podlegają decyzjom wszystkich właścicieli.

Obszary wspólne, takie jak klatki schodowe, korytarze, windy, suszarnie, pasy zieleni lub ławki, są własnością wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele mogą o nich decydować. Dotyczy to także elementów konstrukcyjnych i budowlanych– dachów, elewacji, garaży, piwnic. Każdy z tych sektorów wymaga wkładu finansowego wynikłego z napraw lub innowacji, więc zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest nie tylko zbieranie funduszy, ale również opracowywanie i wdrażanie planu dotyczącego gospodarowania wspólnymi dobrami.

Jak działa wspólnota mieszkaniowa?

Oprócz wyżej wymienionych zdań wspólnota mieszkaniowa może zdecydować np. o zmianie obszaru wspólnego w lokal użytkowy lub też podejmować wiele innych istotnych orzeczeń. W związku z tym ma ona naprawdę szeroki zakres możliwości, dlatego warto zdawać sobie sprawę, na jakiej zasadzie działają wspólnoty mieszkaniowe.

Najważniejszy we wspólnotach mieszkaniowych jest zarząd. Może on składać się z jednego lub kilku mieszkańców i użytkowników lokali danego budynku, jednak coraz częściej funkcję tę przekazuje się firmie specjalizującej się w tego typu działalności. Dzieje się tak dlatego, gdyż zarządca ma wiele obowiązków, z których znaczna część wymaga profesjonalnych umiejętności. Dotyczą one chociażby prowadzenia księgowości, tworzenia pism urzędowych, znajomości najnowszych zmian w prawie, reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w sądzie. Zarząd przygotowuje również coroczne raporty finansowe i jest odpowiedzialny za tworzenie planów na kolejne lata. Mogą one dotyczyć zarówno remontów, jak również takich kwestii jak podział terenu, wyodrębnienie kolejnego lokalu, rozbudowa budynku.

Zarząd zostaje wybierany na pierwszym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie decyzje podjęte na posiedzeniach muszą zostać przegłosowane. Przeważnie jeden głos należy do jednego właściciela (czyli w budynku z 16 mieszkaniami jest dostępnych 16 głosów), jednak możliwa jest opcja ustalenia ważności głosu przez udziały. Osoby będące w posiadaniu większej powierzchni mają wtedy dużą siłę przebicia. Jest to dobre rozwiązanie w przypadku gospodarowania sporymi lokalami użytkowymi.

Zebrania wspólnoty mieszkaniowej powinny mieć miejsce przynajmniej raz w roku. To właśnie na nich zapadają najważniejsze decyzje, a także udziela poparcie lub neguje działania obecnego zarządcy.

Artykuł powstał we współpracy z Nawigator Nieruchomości Sodo&Sokół

www.nawigator-nieruchomosci.pl

Zarządzanie i administrowanie nieruchomościami w Warszawie i Krakowie