Kupno mieszkania lub domu od dewelopera to obecnie najpopularniejsza forma nabywania nieruchomości. Na taki wybór wpływa wiele czynników, ale decydujący wpływ ma cena, krótki czas realizacji oraz dogodne formy płatności.

Co to jest stan deweloperski?

Odpowiedź na to pytanie jest trudna, ponieważ żadne przepisy prawa budowlanego nie definiują jednoznacznie stanu deweloperskiego. Ogólnie przyjmuje się, że jest to stan zamknięty domu wraz z instalacjami (elektryczną, wodno-kanalizacyjną oraz grzewczą), ale już bez gniazdek, armatury, białego montażu.

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera będzie to mieszkanie z drzwiami zewnętrznymi jednakowymi dla wszystkich mieszkań w bloku. Pozostały standard będzie podobny jak w przypadku domu jednorodzinnego.

Nierówne stany deweloperskie

Brak jednoznacznego określenia czym jest stan deweloperski sprawia, że inwestorzy oddają mieszkania i domy na różnym etapie wykończenia. Wpływ na stan wykończenia może mieć również miejsce w którym osiedle zostaje wybudowane. Nowe domy pod Warszawą mogą charakteryzować się lepszym wykończeniem niż w przypadku innych mniejszych miast. Nie jest to jednak reguła, a przed podjęciem decyzji o zakupie domu powinniśmy dobrze się zastanowić.

Dla jednych stan deweloperski to stan surowy zamknięty, dla innych surowy otwarty. Część deweloperów oferuje dodatkowo wykończenie ścian, położenie posadzek, drzwi wewnętrzne, nawet biały montaż i armaturę. Oczywiście stopień wykończenia nieruchomości przekłada się na cenę metra kwadratowego.

Deweloperzy w celach marketingowych ustalają ceny konkurencyjne, niestety oznacza to ograniczenie jakościowe oferty. Zawsze trzeba pamiętać, że im niższa cena, tym więcej trzeba będzie później zrobić na własny koszt.

Stan deweloperski czy pod klucz?

Różnica między stanem deweloperskim i stanem pod klucz dotyczy przede wszystkim ceny i czasu przejęcia nieruchomości. W przypadku stanu deweloperskiego przeprowadzka możliwa jest dopiero po wykonaniu wszystkich prac wykończeniowych. Może trwać to nawet kilkanaście miesięcy, w dużej mierze zależy od zakresu i kosztów.

Kupno mieszkania lub domu pod klucz oznacza, że można wprowadzić się do niego zaraz po podpisaniu umowy. Oczywiście taka opcja kupna nieruchomości od firmy deweloperskiej jest znacznie droższa. Niektórzy zwolennicy szybkiej przeprowadzki obawiają się, że w wersji pod klucz nie będą mieli wpływu na wykończenie domu. Większość deweloperów oferuje opcję podwyższenia standardu wykończenia za dodatkową opłatą. Tak więc zamiast paneli możemy na podłogach położyć parkiet, wybrać dowolne flizy na ścianę i podłogi. Pociąga to za sobą dodatkowe opłaty, ale oszczędza czas.

Ile kosztuje wykończenie

Zakup mieszkania lub domu w stanie deweloperskim wymaga jego wykończenia. Prace należy rozpocząć od zamontowania wszystkich gniazdek elektrycznych, internetowych oraz telewizji kablowej lub cyfrowej. Dopiero wtedy można przystąpić do malowania lub tapetowania ścian, a następnie układania paneli i płytek na podłogach. Ostatnim etapem wykończenia jest biały montaż wraz z armaturą i sprzętem AGD.

Nie da się dokładnie określić ile wyniesie koszt wykończenia domu od dewelopera. Ostateczna cena będzie zależała od jakości użytych materiałów i kosztów robocizny. Proste prace, jak malowanie, można wykonać we własnym zakresie. Nie ulega jednak kwestii, że wykończenie domu we własnym zakresie wyjdzie taniej niż kupno domu pod klucz. Deweloper musi doliczyć marżę za zakup materiałów, koszty wykonania prac.

Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem

Większość deweloperów podpisuje umowy standardowe zawierające dane osobowe, termin oddania nieruchomości, jej lokalizację i wielkość oraz klauzulę o przeniesieniu praw własności. Umowa zawiera także zapisy o warunkach regulowania rat za nieruchomość.

Niestety w umowie nie ma zapisów dotyczących stanu deweloperskiego.

Najważniejsze zapisy w załączniku

Najważniejszym elementem umowy z deweloperem jest załącznik. To w nim powinny znaleźć się wszystkie szczegółowe informacje dotyczące stanu deweloperskiego, czy zostanie zamontowana wentylacja i klimatyzacja, pompy ciepła, jak zostaną wykończone ściany i podłogi. Jeżeli nie będzie to szczegółowo określone, to dochodzenie ewentualnych roszczeń będzie trudne. Umowa z deweloperem powinna być umową notarialną.

Zalety i wady stanu deweloperskiego

Dom od dewelopera lub mieszkanie to na pewno dobra opcja dla osób, które nie mają czasu (formalności załatwia deweloper) i które nie chcą osobiście angażować się w proces inwestycyjny.

Zalety domu w stanie deweloperskim

Domy w stanie deweloperskim są atrakcyjną ofertą na rynku pierwotnym nieruchomości. Przede wszystkim potencjalny nabywca wie jak będzie wyglądał jego dom. Zna lokalizację,  wielkość, rozmieszczenie pomieszczeń.

W zależności od zawartej umowy istnieje możliwość wykończenia domu według własnego projektu.

Dużym udogodnieniem jest możliwość regulowania wartości za nieruchomość w formie ratalnej, za pomocą kredytu.

Wady domu w stanie deweloperskim

Stan deweloperski domu wymaga jego wykończenia, a to wiąże się z dodatkowymi kosztami. Wymaga to również czasu, więc przeprowadzka nie może być natychmiastowa. Istnieje także ryzyko podpisania nieprecyzyjnej umowy.

Jak bronić się przed nieuczciwymi deweloperami

Podstawowym warunkiem zabezpieczenia własnych interesów jest notarialne podpisanie umowy z deweloperem oraz dokładne określenie stanu deweloperskiego. Jeżeli nie jest on wyszczególniony, należy domagać się od dewelopera jego doprecyzowania. W przeciwnym wypadku dochodzenie roszczeń będzie bardzo trudne.

Zakup domu w stanie deweloperskim to bez wątpienia odpowiednie rozwiązanie dla osób, które pragną sami dołożyć swoją własną cegiełkę podczas budowy i wykończenia. Wszystko zależy jednak od tego jaki dom wybierzesz i jaką umowę podpiszesz. Przed kupnem dobrze się zastanów i wybierz rozwiązanie odpowiednie dla siebie.